????從去年1月份“國(guó)八條”頒布、3月份鄭州出臺(tái)本地版限購令,到今年一季度充斥市場(chǎng)的回暖與偽回暖的爭(zhēng)論就沒有消停過,各種觀點(diǎn)的交鋒持續(xù)進(jìn)行。
????今年第一季度已經(jīng)過去,各種數(shù)據(jù)也新鮮出爐,成交量上升,房?jī)r(jià)變化不大,伴隨著依然濃郁的觀望風(fēng),在首套房貸利率優(yōu)惠的催化下,鄭州一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎交上了一份還算不錯(cuò)的答卷。
????故事
????出手還是等待,這是個(gè)問題
????小朱供職于一家房地產(chǎn)廣告公司,和女朋友經(jīng)過8年戀愛長(zhǎng)跑,早到了談婚論嫁的年齡,買房子早就提上了日程,過去一年,逛售樓部成了他和女朋友主要的周末休閑方式?!白鳛榘雮€(gè)業(yè)內(nèi)人,對(duì)于買房我還是比較能坐得住,和幾個(gè)同事約好了,等哪個(gè)項(xiàng)目撐不住調(diào)控‘跳樓大減價(jià)’時(shí),我們就出手,幾個(gè)人一起,還可以試試要個(gè)團(tuán)購價(jià)?!毙≈煺f。
????可就在上個(gè)月,與他“共進(jìn)退”的兩個(gè)同事在東區(qū)定了兩套房子,“我們都喜歡東區(qū)的環(huán)境,不喜歡東區(qū)的房?jī)r(jià),可是看到之前相中的一個(gè)項(xiàng)目降到8000多元/平方米,那兩個(gè)人馬上很沒有骨氣地出手了?;貋磉€跟我說,現(xiàn)在售樓部里又出現(xiàn)了排隊(duì)咨詢買房的狀況,買的人多了,估計(jì)價(jià)格該升上去了?!?/p>
????小朱說,2008年他剛畢業(yè)不久遭遇樓市冬天,當(dāng)時(shí)攢的錢加上家人的贊助可以買個(gè)小兩房,因?yàn)榕吕^續(xù)下跌就想等等看,“等來的卻是2009年、2010年房?jī)r(jià)的瘋狂上漲,錢就只夠買個(gè)標(biāo)間了,幸好去年國(guó)家又開始調(diào)控房?jī)r(jià)?!?/p>
????繼續(xù)等下去,等房?jī)r(jià)降到合理水平,還是像那兩個(gè)同事一樣,先買了再說?小朱很糾結(jié),其實(shí)他心里的合理價(jià)位是6000多元/平方米,可是看著報(bào)紙上今年一季度成交量增加的新聞,他也坐不住了,“等利率折扣能落實(shí),馬上出手,再等怕就和2008年一樣,錯(cuò)過了再后悔。”
????數(shù)據(jù)
????限購一年,數(shù)字鄭州房地產(chǎn)
????到今年一季度結(jié)束,恰好也是鄭州出臺(tái)本地版限購令一周年,下邊這些數(shù)據(jù),或者能說明點(diǎn)問題。
????價(jià)格:
????2012年3月份,距鄭州出臺(tái)本地版限購令整整一年,今年3月份鄭州市區(qū)商品住宅均價(jià)6010元/平方米,每平方米比上個(gè)月漲65元,比去年同期漲489元;今年一季度數(shù)據(jù)顯示,鄭州市區(qū)商品住宅均價(jià)5957元/平方米,與去年一季度相比每平方米下降299元。
????成交量:
????今年3月份,鄭州市區(qū)商品住宅銷售7370套,比上個(gè)月多賣3878套,幾乎是去年同期的3倍。一季度數(shù)據(jù)顯示,鄭州市區(qū)商品住宅銷售122.39萬平方米,與去年同期相比,僅上漲4.99%
????庫存:
????截止到今年3月底,市區(qū)商品房累計(jì)可售面積620.59萬平方米,同比增長(zhǎng)62.70%;其中,商品住房累計(jì)可售面積342.02萬平方米,同比增長(zhǎng)57.82%。
????資金:
????記者昨日從鄭州住房公積金管理中心獲悉,今年第一季度,該中心共計(jì)為1820戶家庭發(fā)放貸款3.84億元,同比分別下降29%和38%?!跋拶徍拖拶J政策抑制了投資和投機(jī)行為,房?jī)r(jià)沒有實(shí)質(zhì)性下降使民眾觀望情緒濃厚等導(dǎo)致貸款人數(shù)明顯減少。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
????分析
????回暖為時(shí)尚早,“以價(jià)換量”仍是市場(chǎng)主旋律
????房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、河南王牌企劃有限公司董事長(zhǎng)上官同君堅(jiān)持自己一貫的觀點(diǎn):當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于典型恐慌性觀望和剛性需求之間博弈拉鋸的過程。
????“目前妄言市場(chǎng)回暖有點(diǎn)草率,如何逐步消除老百姓的恐慌性觀望心理,從容地讓樓市回歸理性,這是當(dāng)前政府應(yīng)該思考的新課題?!彼f。
????河南地產(chǎn)商業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙進(jìn)京這樣評(píng)價(jià)今年一季度的房地產(chǎn)市場(chǎng),與2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)像又不像,像的地方有兩點(diǎn):市場(chǎng)遇冷和購房者強(qiáng)烈的觀望情緒。
????“不像的地方也有兩點(diǎn):一是開發(fā)商的心態(tài)不同,2008年是沒有任何準(zhǔn)備,現(xiàn)在經(jīng)歷過嚴(yán)冬的開發(fā)商早早已經(jīng)開始準(zhǔn)備過冬的棉衣,在資金、營(yíng)銷策略上做好了較為充足的準(zhǔn)備;二是政府的態(tài)度不一樣,2008年是從中央到地方實(shí)施救市,雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng),但其也因之受益不少,現(xiàn)在是中央政府堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖,地方政府千方百計(jì)不想調(diào)控,之前的中山、蕪湖都是先例?!?/p>
????“除了限購等調(diào)控手段,利率等金融調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響甚至更大?!焙幽虾细惠x煌房地產(chǎn)顧問有限公司項(xiàng)目總監(jiān)范坤表示,年初鄭州樓市呈現(xiàn)銷量略為反彈現(xiàn)象,一些項(xiàng)目采取“以價(jià)換量”的做法,并且取得了不錯(cuò)的效果。
????觀點(diǎn)
????調(diào)控會(huì)不會(huì)放松
????明年1月份或見真章
????對(duì)于接下來調(diào)控政策的走向,趙進(jìn)京認(rèn)為,“中國(guó)的房?jī)r(jià)不是‘總理房?jī)r(jià)’,而是多個(gè)總經(jīng)理決定的,房地產(chǎn)作為傳統(tǒng)的支柱產(chǎn)業(yè),關(guān)系著建材、機(jī)械等很多行業(yè)。中央調(diào)控的態(tài)度很堅(jiān)決,但是如果持續(xù)調(diào)控影響經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的話,調(diào)控還會(huì)不會(huì)一直堅(jiān)持下去?”
????“一季度的GDP數(shù)據(jù)已經(jīng)不太樂觀,如果二季度只有7.5%,三季度變成7.1%,調(diào)控肯定會(huì)放松,雖然這個(gè)可能性很小,但也不是不可能。堅(jiān)持調(diào)控下去,第一季度市長(zhǎng)急,第二季度省長(zhǎng)急,第三季度就該總理急了。”他表示。
????經(jīng)長(zhǎng)期觀察調(diào)控政策,趙進(jìn)京的結(jié)論是這個(gè)“藥”不對(duì),這次調(diào)控雖然號(hào)稱史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策,但不一定會(huì)成功,“沒有認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的真正問題?!彼袛啵笆遣皇菆?jiān)持調(diào)控,會(huì)不會(huì)放松調(diào)控,明年1月份就會(huì)見真章,經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如持續(xù)惡化,調(diào)控放松是必然的,最起碼是嘴硬手軟?!保ㄚw卓)
????(大河網(wǎng)-河南商報(bào))