雖然也算一家頗具實(shí)力的房企，但綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)綠城)，絕對(duì)沒(méi)有想到的是，2011年，市場(chǎng)對(duì)它的關(guān)注遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了包括龍頭老大萬(wàn)科在內(nèi)的任何一家房地產(chǎn)公司。尤其是下半年以來(lái)，從“海航收購(gòu)門(mén)”、“信托門(mén)”到而今的“被破產(chǎn)”、“馬云援手”，綠城一直無(wú)法逃脫公眾質(zhì)疑的目光。
綠城會(huì)不會(huì)是調(diào)控中首個(gè)倒下的大型房企？綠城已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)自救。11月5日，綠城集團(tuán)旗下的三大樓盤(pán)西溪誠(chéng)園、明月江南和翡翠城，組織了一場(chǎng)阿里巴巴專(zhuān)屬看房活動(dòng)。南都記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到一位了解此次團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的人士獲悉，總共有100余位阿里巴巴員工，參與了看房活動(dòng)，折扣為9.2折。而當(dāng)晚8點(diǎn)多，綠城房產(chǎn)官方微博突然公布：繼阿里巴巴員工團(tuán)購(gòu)之后，綠城的老業(yè)主在指定的三個(gè)樓盤(pán)購(gòu)房，也可以享受到9.2折優(yōu)惠。
馬云的“援手”
“有約60人是坐大巴來(lái)的，還有些是自駕車(chē)來(lái)的，這100多人均是阿里巴巴的員工，有些還是阿里巴巴的中高層?！鄙鲜隽私獯舜螆F(tuán)購(gòu)的人士向南都記者表示。
據(jù)悉，阿里巴巴此次團(tuán)購(gòu)綠城樓盤(pán)活動(dòng)的消息，幾天前已經(jīng)在其公司內(nèi)部郵件發(fā)布。郵件的內(nèi)容很簡(jiǎn)單：即日起至2011年11月15日，有意購(gòu)買(mǎi)綠城房子的阿里巴巴員工，可享受綠城員工內(nèi)部折扣(目前是9.2折)，且還能享受額外團(tuán)購(gòu)折扣，活動(dòng)僅限于綠城集團(tuán)旗下三大樓盤(pán)：綠城·西溪誠(chéng)園、綠城·明月江南和翡翠城。
阿里巴巴集團(tuán)副總裁陶然亦向媒體證實(shí)了該郵件的真實(shí)性。事實(shí)上，早在11月2日，綠城傳出“被破產(chǎn)”消息后第二天，綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在接受杭州當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)即已透露，“馬云已號(hào)召阿里巴巴的弟兄們，買(mǎi)入綠城的住宅”，并稱(chēng)“雙方的具體要求還在談”。
緣何雙方會(huì)有如此合作？據(jù)悉，宋衛(wèi)平與馬云私交匪淺，衛(wèi)平和馬云的祖籍同為浙江嵊州，今年4月，兩人還一起回老家祭祖，并接受了當(dāng)?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)的會(huì)見(jiàn)。有消息稱(chēng)，宋衛(wèi)平還是馬云私人會(huì)所江南會(huì)的創(chuàng)始會(huì)員(據(jù)傳創(chuàng)始會(huì)員共有8人，還包括丁磊、郭廣昌、馮根生等)。
而今，阿里巴巴團(tuán)購(gòu)綠城樓盤(pán)的活動(dòng)已經(jīng)展開(kāi)，不僅如此，阿里巴巴集團(tuán)還向員工推出30億元“ihome”無(wú)息置業(yè)貸款計(jì)劃。工作滿(mǎn)3年且首次置業(yè)的阿里巴巴員工，可享受集團(tuán)提供的30萬(wàn)元無(wú)息貸款。
不過(guò)在昨日的采訪中，綠城和阿里巴巴的人士均向南都記者否認(rèn)了“援手”的說(shuō)法。“不存在出手救助綠城，只是馬云此前向綠城表示，自己公司員工想買(mǎi)綠城的房子。”綠城人士如此回應(yīng)。而阿里巴巴內(nèi)部人士則表示：“團(tuán)購(gòu)綠城的樓盤(pán)確實(shí)是事實(shí)，但其實(shí)我們集團(tuán)內(nèi)部一直就有組織員工團(tuán)購(gòu)各大樓盤(pán)的活動(dòng)?！?/p>
但無(wú)論如何，如果此次團(tuán)購(gòu)的阿里巴巴百余員工均購(gòu)買(mǎi)了綠城樓盤(pán)，假設(shè)三個(gè)樓盤(pán)的意向購(gòu)房者數(shù)量均為33人，購(gòu)買(mǎi)戶(hù)型面積均以100平方米進(jìn)行計(jì)算，按照三個(gè)樓盤(pán)目前的銷(xiāo)售價(jià)格，綠城·西溪誠(chéng)園、綠城·明月江南和翡翠城的銷(xiāo)售金額，分別為1.188億元、1.023億元和0.6138億元。這意味著，綠城有望回籠2.8248億元資金，接近3億元。
綠城降價(jià)自救
“綠城集團(tuán)即使沒(méi)有馬云援助，也能度過(guò)危機(jī)，因?yàn)檎豌y行金融機(jī)構(gòu)及買(mǎi)了房的業(yè)主都不希望綠城集團(tuán)垮掉，否則大家都沒(méi)好日子過(guò)。”中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓向南都記者表示，“即使綠城集團(tuán)真有資金鏈破裂，肯定會(huì)先自救。再不行，才會(huì)有政府和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合出手。最后才是大家希望的大幅度降價(jià)銷(xiāo)售，好保命。顯然綠城集團(tuán)自救可以度過(guò)危機(jī)，馬云的援助并不起決定性作用。”
事實(shí)上，這個(gè)時(shí)間準(zhǔn)備伸出援手、大買(mǎi)綠城房子的還不止阿里巴巴一家。宋衛(wèi)平在11月2日接受媒體采訪時(shí)承認(rèn)“沒(méi)有特別安排，但團(tuán)購(gòu)確實(shí)有一些”。據(jù)了解，杭州本土一家大型電子產(chǎn)品制造企業(yè)也正就相關(guān)團(tuán)購(gòu)意向與綠城接觸。上述了解此次團(tuán)購(gòu)的人士亦透露，綠城也正在同時(shí)與浙江幾家公司洽談員工優(yōu)惠團(tuán)購(gòu)。
不僅僅是團(tuán)購(gòu)降價(jià)，綠城降價(jià)的方案還推廣到了老業(yè)主。11月5日晚，綠城官方微博公布：目前公司對(duì)有意向團(tuán)購(gòu)綠城的阿里巴巴員工，在杭州翡翠城、西溪誠(chéng)園、明月江南進(jìn)行限時(shí)感恩回饋，阿里員工團(tuán)購(gòu)可享受綠城員工優(yōu)惠價(jià)。而對(duì)于公司一向珍惜、感恩的綠城老業(yè)主，公司現(xiàn)亦決定，凡有意在上述樓盤(pán)中再置業(yè)者，若于11月30日前實(shí)行團(tuán)購(gòu)，同樣享受綠城員工待遇。
對(duì)一直注重建筑品質(zhì)、價(jià)位高企的綠城而言，9.2折已經(jīng)是非常大幅的降價(jià)。綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司執(zhí)行總經(jīng)理傅林江就表示，今后的重點(diǎn)是做好銷(xiāo)售，會(huì)以一定方式進(jìn)行一定程度的降價(jià)，如先照顧老客戶(hù)，或由老客戶(hù)介紹的新客戶(hù)，但優(yōu)惠幅度僅在3-5個(gè)點(diǎn)，受成本限制，不可能大幅度降價(jià)，綠城利潤(rùn)只有9個(gè)點(diǎn)。
除降價(jià)自救外，綠城也已開(kāi)始項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓。據(jù)綠城10月的公司通訊顯示，9月15日，綠城集團(tuán)的附屬公司綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司向天津安城創(chuàng)景股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)協(xié)議轉(zhuǎn)讓了溫州綠城發(fā)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司15%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣3000萬(wàn)元。
宋衛(wèi)平的第三個(gè)選擇
綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平曾經(jīng)公布過(guò)未來(lái)的三個(gè)選擇：首先，努力做銷(xiāo)售，把房子賣(mài)出去；第二，騰挪掉幾個(gè)項(xiàng)目；第三，如果前面的手段都不奏效，那就直接把價(jià)格降到底，所有的房子都賣(mài)完，以后就不再做房地產(chǎn)了。在上述考慮中，降價(jià)是最后的手段，在諸多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這也將是宋衛(wèi)平退出地產(chǎn)界的前兆。
問(wèn)題是，綠城的利潤(rùn)是不是真的只有9個(gè)點(diǎn)？按照綠城執(zhí)行總經(jīng)理傅林江的說(shuō)法，向團(tuán)購(gòu)客戶(hù)和老業(yè)主給出9.2折，就意味著綠城已經(jīng)把價(jià)格降到只有一個(gè)點(diǎn)利潤(rùn)的地步，這已經(jīng)是綠城降價(jià)的極限？
綠城的開(kāi)發(fā)成本究竟有多高？綠城的房產(chǎn)品以高端、品質(zhì)著稱(chēng)。這也注定了綠城的房子，非一般的剛需改善型購(gòu)房者所能承受。據(jù)《上海證券報(bào)》的數(shù)據(jù)，截至2011年9月，綠城土地樓板價(jià)的成本高居所有大型房企之首，樓板價(jià)平均超過(guò)5000元/平方米，加上綠城一向要求高品質(zhì)，其建安成本近萬(wàn)元。綠城所有項(xiàng)目成本價(jià)近1 .7萬(wàn)元/平方米，低于此價(jià)則將毫無(wú)利潤(rùn)。
為何綠城的開(kāi)發(fā)模式成本高到如此？“綠城集團(tuán)的開(kāi)發(fā)模式顯然并不是快速銷(xiāo)售快速回收資金的定單式開(kāi)發(fā)模式，或高回報(bào)低投入的抵押式開(kāi)發(fā)模式，更不是被動(dòng)管理的模式，而是主動(dòng)管理的模式?！敝袊?guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示，“綠城集團(tuán)主要采取中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金運(yùn)作模式，簡(jiǎn)單說(shuō)就是借雞下蛋的項(xiàng)目運(yùn)作模式去開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。因此，調(diào)控雖嚴(yán)厲，卻很難讓開(kāi)發(fā)商大規(guī)模大幅度降價(jià)，只需要銷(xiāo)售一個(gè)樓盤(pán)一期中的部分房源，開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目的自有資金和流動(dòng)資金根本不存在緊張。而前期的工程墊資款和工程款及銀行貸款等其他款，基本等項(xiàng)目結(jié)案時(shí)才支付。因此，綠城集團(tuán)難以大幅度降價(jià)的秘密就在此?！?/p>
但謝逸楓并不認(rèn)為綠城有破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。在他看來(lái)，雖說(shuō)綠城集團(tuán)下屬部分項(xiàng)目銷(xiāo)售下滑，甚至負(fù)債率和庫(kù)存上升及銷(xiāo)售業(yè)績(jī)及利潤(rùn)近期下降，但是綠城集團(tuán)完全可以從股市和信托及海外等融資，在短時(shí)間內(nèi)快速籌備“糧草”，不存在資金鏈破裂的危險(xiǎn)。再者是綠城集團(tuán)樓盤(pán)也有銷(xiāo)售比較良好的，“只要銷(xiāo)售部分房源，回收部分項(xiàng)目資金，也可以作為緩解資金緊張的局面。甚至還可以通過(guò)房產(chǎn)抵押給銀行和向同行拆借及銀行貸款等方式，籌到大量的資金，怎么會(huì)因資金問(wèn)題而申請(qǐng)破產(chǎn)呢？”(李乾韜)
