????選對了商鋪真的可以實(shí)現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代,但一旦投錯賠下去,也可以清空兩代人。同為商業(yè)物業(yè),商鋪比起寫字樓,風(fēng)險更大,也更能體現(xiàn)一個投資者對于片區(qū)經(jīng)濟(jì)、人群結(jié)構(gòu)、規(guī)劃發(fā)展、人流導(dǎo)向、出行習(xí)慣等細(xì)節(jié)的全面把握。如果按照常規(guī)把商鋪大致分為街鋪、社區(qū)鋪和內(nèi)鋪三種類型,街鋪的選擇又是商鋪中最難以判斷的一種,也是業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)“賭性”最大的一種投資。
????“街鋪的投資絕對是三言兩語說不清的,甚至有時候是只能自己靠感覺去判斷?!睒I(yè)內(nèi)人士說。所以,我們綜合了一些業(yè)內(nèi)專家的建議,為大家介紹一些常用的判斷方法,以供參考。
????■買鋪推薦
????依托大勢買南市商業(yè)
????短短幾年時間,昆明南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可謂如火如荼,不少空地都早已名花有主。與此同時,一些商業(yè)地產(chǎn)項目也在蓄勢待發(fā)。比如,即將在南亞風(fēng)情園原址上建造的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場,它將打造為南市區(qū)的商業(yè)中心、昆明市的商業(yè)副中心。據(jù)了解,目前南市區(qū)多個小區(qū)二手房均價都已經(jīng)突破6000元/平方米。目前南市區(qū)的開發(fā)效應(yīng)給予了業(yè)界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、東南拓展的大勢,作為新老城區(qū)交界的樞紐地帶,南市區(qū)的發(fā)展空間和區(qū)域商業(yè)價值未來將不可限量。
????■選鋪絕對注意
????1 最注意
????人氣旺未必就是商鋪旺
????有人才成鋪,買鋪的時候就要規(guī)劃好將來租給什么樣的商家,不同的行業(yè)對人群結(jié)構(gòu)有不同的需求,也會帶來非常不同的租金收益。
????各地都有“養(yǎng)鋪”一說,與其說是養(yǎng)鋪,不如說是對人氣的積累。所以選鋪要注意,旁邊人氣旺,不等于商鋪的人氣就旺,鬧市區(qū)也有可能出現(xiàn)人氣孤島,這些和周邊人流導(dǎo)向有很大關(guān)系。這可以通過各地的規(guī)劃部門查詢到片區(qū)未來規(guī)劃的人口,通過片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,了解到未來片區(qū)人群的大致經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)結(jié)構(gòu),關(guān)于人群人流的問題一定要盡可能弄清楚些。不同時段的人氣會適合不同的行業(yè)和領(lǐng)域,在買鋪之前建議做一個長遠(yuǎn)的規(guī)劃,把自己當(dāng)做未來的承租人,預(yù)測承租人可能從事的行業(yè),以及這個行業(yè)目前的租金水平。
????2 最強(qiáng)調(diào)
????縱深比約1:2的商鋪較好用
????有一個問題要強(qiáng)調(diào),商鋪的門面不是越大越好,和諧的縱寬比會給人舒適的感受。通常來說,門臉寬一些,深度淺一些,室內(nèi)采光會更好,并且由于可以對外展示的部分更大,會吸引更多的路人進(jìn)門。對于同在一個地段的商鋪來說,這樣的商鋪也更容易被租客所接受。善于經(jīng)商的人士對于鋪型的選擇會更加講究一些,一般會選擇縱深比在1:2左右的商鋪。
????但是如果這個商鋪周邊的人群結(jié)構(gòu)只適合做餐飲,那么建議不要一味求淺,因?yàn)樘珳\的商鋪是不適合做餐飲的。也不能一味求大,一般4米寬、20米深、80平方米的商鋪可以適用于很多行業(yè),但是鋪內(nèi)面積超過100平方米對于很多行業(yè)來說就已經(jīng)顯得不太合適,并且沒有必要了,未來租客的范圍就會窄很多。也有人采用大面積買入,切割后分租出去的方式來降低購入成本并且增加對外出租的收益。
????3 最提醒
????了解周邊的未來規(guī)劃很重要
????投資商鋪原本就是要看客買鋪,人群的變化勢必也將帶來經(jīng)營的變化,最終還是會傳遞給商鋪持有人。
????盡量多地了解商鋪周邊的未來規(guī)劃,大到片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、周邊建筑規(guī)劃、公交地鐵交通規(guī)劃等宏觀布局,小到綠化帶的建設(shè)、紅綠燈的設(shè)置、交通管制的規(guī)律、出口開設(shè)的要求等,也許一個小的變化就會大大影響商鋪門前人流情況。比如門前若有綠化帶,雖然看上去美觀,但是卻會攔住過往的人流。比如目前雖然處在地鐵口,但是未來如果增設(shè)過街天橋,或者隧道口位置有細(xì)微變化,都可能影響到片區(qū)長遠(yuǎn)的人流導(dǎo)向。
????昆明目前很多地段的地鐵施工封閉了路口,未來這些路口打開之后,周邊人流一定會有質(zhì)的變化,商鋪投資者目前可以多關(guān)注這些街鋪,說不定還有機(jī)會從中淘到寶。
????4 精打細(xì)算
????旺鋪反而租售比更低
????與住宅情況不同,旺街鋪由于價格高企反而租售比更低。考量一個街鋪的投資價值,租金的穩(wěn)定上漲比當(dāng)下的投資回報率更為重要。有些商鋪也許起初租售比只能達(dá)到2%-3%,但是如果租客盈利狀況良好,租約穩(wěn)定,長線看來投資回報率還是會高過那些時斷時續(xù)的商鋪。對于短線投資者來說,由于放盤量本身就很有限,客戶選擇空間很小,所以租售較旺的片區(qū)下一個賣出點(diǎn)通常會高于這一次的買入點(diǎn)。