????選對(duì)了商鋪真的可以實(shí)現(xiàn)一鋪養(yǎng)三代，但一旦投錯(cuò)賠下去，也可以清空兩代人。同為商業(yè)物業(yè)，商鋪比起寫字樓，風(fēng)險(xiǎn)更大，也更能體現(xiàn)一個(gè)投資者對(duì)于片區(qū)經(jīng)濟(jì)、人群結(jié)構(gòu)、規(guī)劃發(fā)展、人流導(dǎo)向、出行習(xí)慣等細(xì)節(jié)的全面把握。如果按照常規(guī)把商鋪大致分為街鋪、社區(qū)鋪和內(nèi)鋪三種類型，街鋪的選擇又是商鋪中最難以判斷的一種，也是業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)“賭性”最大的一種投資。

????“街鋪的投資絕對(duì)是三言兩語說不清的，甚至有時(shí)候是只能自己靠感覺去判斷。”業(yè)內(nèi)人士說。所以，我們綜合了一些業(yè)內(nèi)專家的建議，為大家介紹一些常用的判斷方法，以供參考。

????■買鋪推薦

????依托大勢(shì)買南市商業(yè)

????短短幾年時(shí)間，昆明南市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)可謂如火如荼，不少空地都早已名花有主。與此同時(shí)，一些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也在蓄勢(shì)待發(fā)。比如，即將在南亞風(fēng)情園原址上建造的南亞風(fēng)情商業(yè)廣場(chǎng)，它將打造為南市區(qū)的商業(yè)中心、昆明市的商業(yè)副中心。據(jù)了解，目前南市區(qū)多個(gè)小區(qū)二手房均價(jià)都已經(jīng)突破6000元/平方米。目前南市區(qū)的開發(fā)效應(yīng)給予了業(yè)界以及市民很大信心。依托昆明城市向南、東南拓展的大勢(shì)，作為新老城區(qū)交界的樞紐地帶，南市區(qū)的發(fā)展空間和區(qū)域商業(yè)價(jià)值未來將不可限量。

????■選鋪絕對(duì)注意

????1 最注意

????人氣旺未必就是商鋪旺

????有人才成鋪，買鋪的時(shí)候就要規(guī)劃好將來租給什么樣的商家，不同的行業(yè)對(duì)人群結(jié)構(gòu)有不同的需求，也會(huì)帶來非常不同的租金收益。

????各地都有“養(yǎng)鋪”一說，與其說是養(yǎng)鋪，不如說是對(duì)人氣的積累。所以選鋪要注意，旁邊人氣旺，不等于商鋪的人氣就旺，鬧市區(qū)也有可能出現(xiàn)人氣孤島，這些和周邊人流導(dǎo)向有很大關(guān)系。這可以通過各地的規(guī)劃部門查詢到片區(qū)未來規(guī)劃的人口，通過片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，了解到未來片區(qū)人群的大致經(jīng)濟(jì)狀況和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，關(guān)于人群人流的問題一定要盡可能弄清楚些。不同時(shí)段的人氣會(huì)適合不同的行業(yè)和領(lǐng)域，在買鋪之前建議做一個(gè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，把自己當(dāng)做未來的承租人，預(yù)測(cè)承租人可能從事的行業(yè)，以及這個(gè)行業(yè)目前的租金水平。

????2 最強(qiáng)調(diào)

????縱深比約1：2的商鋪較好用

????有一個(gè)問題要強(qiáng)調(diào)，商鋪的門面不是越大越好，和諧的縱寬比會(huì)給人舒適的感受。通常來說，門臉寬一些，深度淺一些，室內(nèi)采光會(huì)更好，并且由于可以對(duì)外展示的部分更大，會(huì)吸引更多的路人進(jìn)門。對(duì)于同在一個(gè)地段的商鋪來說，這樣的商鋪也更容易被租客所接受。善于經(jīng)商的人士對(duì)于鋪型的選擇會(huì)更加講究一些，一般會(huì)選擇縱深比在1：2左右的商鋪。

????但是如果這個(gè)商鋪周邊的人群結(jié)構(gòu)只適合做餐飲，那么建議不要一味求淺，因?yàn)樘珳\的商鋪是不適合做餐飲的。也不能一味求大，一般4米寬、20米深、80平方米的商鋪可以適用于很多行業(yè)，但是鋪內(nèi)面積超過100平方米對(duì)于很多行業(yè)來說就已經(jīng)顯得不太合適，并且沒有必要了，未來租客的范圍就會(huì)窄很多。也有人采用大面積買入，切割后分租出去的方式來降低購(gòu)入成本并且增加對(duì)外出租的收益。

????3 最提醒

????了解周邊的未來規(guī)劃很重要

????投資商鋪原本就是要看客買鋪，人群的變化勢(shì)必也將帶來經(jīng)營(yíng)的變化，最終還是會(huì)傳遞給商鋪持有人。

????盡量多地了解商鋪周邊的未來規(guī)劃，大到片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、周邊建筑規(guī)劃、公交地鐵交通規(guī)劃等宏觀布局，小到綠化帶的建設(shè)、紅綠燈的設(shè)置、交通管制的規(guī)律、出口開設(shè)的要求等，也許一個(gè)小的變化就會(huì)大大影響商鋪門前人流情況。比如門前若有綠化帶，雖然看上去美觀，但是卻會(huì)攔住過往的人流。比如目前雖然處在地鐵口，但是未來如果增設(shè)過街天橋，或者隧道口位置有細(xì)微變化，都可能影響到片區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)的人流導(dǎo)向。

????昆明目前很多地段的地鐵施工封閉了路口，未來這些路口打開之后，周邊人流一定會(huì)有質(zhì)的變化，商鋪投資者目前可以多關(guān)注這些街鋪，說不定還有機(jī)會(huì)從中淘到寶。

????4 精打細(xì)算

????旺鋪反而租售比更低

????與住宅情況不同，旺街鋪由于價(jià)格高企反而租售比更低?？剂恳粋€(gè)街鋪的投資價(jià)值，租金的穩(wěn)定上漲比當(dāng)下的投資回報(bào)率更為重要。有些商鋪也許起初租售比只能達(dá)到2%-3%，但是如果租客盈利狀況良好，租約穩(wěn)定，長(zhǎng)線看來投資回報(bào)率還是會(huì)高過那些時(shí)斷時(shí)續(xù)的商鋪。對(duì)于短線投資者來說，由于放盤量本身就很有限，客戶選擇空間很小，所以租售較旺的片區(qū)下一個(gè)賣出點(diǎn)通常會(huì)高于這一次的買入點(diǎn)。