????揭秘捂盤惜售六大手段
????如何做到捂盤惜售?目前,有業(yè)內(nèi)人士揭秘捂盤惜售的六大手段。
????晚領(lǐng)證分批拿
????開發(fā)商盡可能拖延拿預(yù)售許可證的時(shí)間,或是分次分批地拿證,這是開發(fā)商想拉長(zhǎng)銷售周期最直接的方法。
????一般來說這種手段只能用在短期捂盤上。
????大幅提高 開盤售價(jià)
????開發(fā)商脫離市場(chǎng)均價(jià),大幅提高開盤價(jià),導(dǎo)致市場(chǎng)內(nèi)無人應(yīng)價(jià),變相拉長(zhǎng)銷售周期,這是最典型的捂盤行為。 這種手段常用在長(zhǎng)期捂盤上。
????后續(xù)房源 轉(zhuǎn)售為租
????開發(fā)商將一些項(xiàng)目的后續(xù)房源轉(zhuǎn)售為租,待租客撤離后,重新翻新外立面和內(nèi)部裝潢,再高價(jià)出售,有的甚至帶租約出售,瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資。
????謊稱進(jìn)入尾盤期
????有些樓盤,對(duì)外宣傳已經(jīng)全部賣出,但如果上網(wǎng)查詢,則會(huì)發(fā)現(xiàn)還有房子根本沒有售出。這種手段不算高明,但被開發(fā)商廣泛利用。
????“慢建”拖延工期
????在政府打擊捂盤日趨嚴(yán)格的情況下,很多項(xiàng)目會(huì)采用遠(yuǎn)低于正常施工速度的方式捂盤。
????多積客源少推房源
????開發(fā)商通過積累大量客戶,但在開盤當(dāng)日卻只推出少量房源,從而制造熱銷假象,人為造成房源緊缺,引發(fā)購(gòu)房者的恐慌性需求。
“捂盤惜售”,住宅小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題,將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目交付買受人使用……如何解決?
????29日,長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局局長(zhǎng)劉海山,受長(zhǎng)春市政府委托,就制定《長(zhǎng)春市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱《條例(草案)》)作出說明。
????同時(shí),提請(qǐng)長(zhǎng)春市十三屆人大常委會(huì)第二十次會(huì)議審議。
????條例解讀捂盤惜售 擬最高罰款10萬元
????問題:房?jī)r(jià)上漲的總體趨勢(shì)下,部分開發(fā)企業(yè)捂盤惜售。
????解讀:《條例(草案)》第三十九條規(guī)定,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得商品房預(yù)售許可證之日十日內(nèi)將批準(zhǔn)預(yù)售的房屋全部同時(shí)公開銷售,不得分期分批或者變相分期分批銷售。如違反,由房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正。逾期不改正的,給予警告,并處5萬元以上10萬元以下罰款。
????未經(jīng)竣工驗(yàn)收 不得交付使用
????問題:在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中,部分開發(fā)企業(yè)將未進(jìn)行竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格的開發(fā)項(xiàng)目交付買受人使用,從而造成矛盾和糾紛。
????解讀:《條例(草案)》第二十八條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后,應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收并辦理有關(guān)手續(xù)。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,不得投入使用。
????《條例(草案)》第二十九條還規(guī)定《新建房屋準(zhǔn)許使用證》制度。明確新建住宅小區(qū)單項(xiàng)工程項(xiàng)目竣工后,開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)介L(zhǎng)春房地產(chǎn)主管部門辦理《新建房屋準(zhǔn)許使用證》,方可為買受人辦理入住手續(xù)。
????明晰配套設(shè)施所有權(quán)歸屬
????問題:近年來,住宅小區(qū)配套設(shè)施所有權(quán)的歸屬問題,是眾所關(guān)注的焦點(diǎn)。
????解讀:《條例(草案)》第十九條、二十一條、三十七條、四十條作出了相應(yīng)規(guī)定。在《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書》中提出基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸屬的要求;開發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目后應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)主管部門對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建成后產(chǎn)權(quán)歸屬的要求予以確認(rèn);開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房買賣合同前書面明示業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán),明確建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有部門,并將明示內(nèi)容寫入商品房買賣合同。
要想擋住捂盤惜售 10萬罰款能量夠不?
????有人認(rèn)為切準(zhǔn)“命門”,有人認(rèn)為是“隔靴搔癢”
????10萬元罰款,能不能為房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售行為上一道“緊箍咒”?
????切準(zhǔn)房?jī)r(jià)不合理上漲“命門”
????今年3月23日,在我省的房地產(chǎn)工作會(huì)議上,就提出堅(jiān)決打擊捂盤惜售。
????此前,3月18日,省住建廳發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。
????通知中提出,商品房項(xiàng)目預(yù)售許可規(guī)模不得分層、分單元辦理。
????已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),要在取得預(yù)售許可之日起,10日內(nèi)一次性公開對(duì)外銷售全部房源,不得分批、分次銷售。
????對(duì)捂盤惜售、囤積房源、炒賣房號(hào)、散布虛假信息、擾亂市場(chǎng)秩序等違法違規(guī)行為依法查處。
????相對(duì)于這則通知,長(zhǎng)春市更是進(jìn)一步,將捂盤惜售寫進(jìn)法規(guī),并給出最高10萬元罰款。
????“政府這一系列打擊捂盤惜售的措施,可以說,直接切準(zhǔn)房?jī)r(jià)不合理上漲‘命門’,有利于進(jìn)一步規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?!睂?duì)此,有業(yè)內(nèi)人士表示。
????地產(chǎn)商靜待政策出臺(tái)
????那長(zhǎng)春房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此反應(yīng)如何?
????“不太好評(píng)價(jià)?!薄暗葪l例實(shí)際出臺(tái)后再說吧?!弊蛱?,記者試圖采訪長(zhǎng)春多位房地產(chǎn)開發(fā)商,均被“婉拒”。
????“啥叫捂盤惜售……不好說,還是等政策出臺(tái),看實(shí)際效果吧?!币晃环康禺a(chǎn)開發(fā)商語氣緩和。
????“開發(fā)商是企業(yè),肯定要利潤(rùn)最大化,要查捂盤也有實(shí)際操作上的難度?!睆氖路康禺a(chǎn)行業(yè)多年的王先生分析說,此政操作層面難度高,易成“上有政策,下有對(duì)策”。
????“只是‘隔靴搔癢’”
????“‘捂盤惜售’其實(shí)就是讓購(gòu)房人形成房源緊張、供不應(yīng)求的恐慌心理,開發(fā)商獲取利潤(rùn)最大化?!遍L(zhǎng)春市著名地產(chǎn)策劃人顧永超接受本報(bào)記者采訪時(shí)說。
????他認(rèn)為,最高10萬元的罰款低了,“現(xiàn)在,長(zhǎng)春一套房子動(dòng)輒四五十萬,罰10萬元,對(duì)開放商來說,只是‘隔靴搔癢’。”
????公布信息防止房地產(chǎn)市場(chǎng)恐慌
????顧永超建議,政府應(yīng)加強(qiáng)信息公開程度。
????他表示,對(duì)于開發(fā)商的開發(fā)周期,對(duì)于未來幾個(gè)月的土地供應(yīng)量,政府有關(guān)部門就應(yīng)該對(duì)此發(fā)布一些權(quán)威信息。信息透明了,相對(duì)來說,老百姓心里就能有點(diǎn)數(shù),進(jìn)而就不會(huì)產(chǎn)生恐慌,“房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的一些情況,都是由于恐慌造成的?!?/p>
????比如,長(zhǎng)春某個(gè)區(qū)域在未來三個(gè)月之內(nèi)有多少房源可以提供。當(dāng)時(shí),土地價(jià)格是多少;現(xiàn)在,銷售價(jià)格是多少。
????此外,對(duì)一些有實(shí)力的開發(fā)商,對(duì)他們今年入市的房源提前了解供應(yīng)情況,然后讓老百姓了解這些供應(yīng)情況,盡可能地做到信息對(duì)稱。
????重點(diǎn)應(yīng)放在擴(kuò)大有效供應(yīng)上
????顧永超認(rèn)為,政府在供應(yīng)土地時(shí),應(yīng)該對(duì)整個(gè)市場(chǎng)供用量做積極的引導(dǎo)和支持,“高房?jī)r(jià)的主要原因,還是由供不應(yīng)求的局面造成的?!币虼耍康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控,重點(diǎn)必須放在擴(kuò)大有效供應(yīng)上。
????用稅收辦法控制捂盤惜售
????深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平認(rèn)為,要解決捂盤惜售問題,最好的辦法就是用財(cái)政政策,用稅收杠桿來調(diào)節(jié)。
????比如說,開盤以后,可以規(guī)定開發(fā)商在一定時(shí)間內(nèi)賣完,如果賣不完,就必須征收物業(yè)稅,且物業(yè)稅調(diào)整幅度應(yīng)在0.6%到6%之間。
????“如果捂盤現(xiàn)象較嚴(yán)重,直接把物業(yè)稅提到6%?!眹?guó)世平表示,這種情況下,基本上就沒人敢捂盤。即使要捂盤,成本也是很高的。(編輯:王蒙)