????背景新聞
????? 4月14日，國務(wù)院就部分城市房價過快上漲，提出了四項(xiàng)措施。其中最嚴(yán)厲的措施當(dāng)是：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款不得低于５０％；貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；三套以上房可停貸。
?????４月１７日，國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱為房地產(chǎn)“新國十條”。
?????受新政影響，一些城市新房和二手房價格開始下跌，“退房潮”初現(xiàn)，許多在售樓盤出現(xiàn)了買房人“交不起首付”而不再簽約的現(xiàn)象。這種毀約現(xiàn)象在二手房市場更加明顯。北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在１４～１８日期間，“毀約率”逐漸上升并首次出現(xiàn)了購房人退房現(xiàn)象。
?????據(jù)報(bào)道，在北京鴻坤理想城的業(yè)主論壇里，有人發(fā)帖號召大家不交首付一起退房，并稱“房價跌到萬元以下不是不可能”。記者在業(yè)主論壇里發(fā)現(xiàn)，不少之前熱銷的在售項(xiàng)目業(yè)主論壇里，都有人在商量是否該考慮退房。
?????記者走訪北京市朝陽、海淀、豐臺等此前二手房交易活躍的區(qū)域發(fā)現(xiàn)，樓市新政也讓遍及北京各個角落的二手房門店一夜之間換了個“角色”：原來忙著賣房的經(jīng)紀(jì)人成了“毀約糾紛協(xié)調(diào)員”，原來最忙的幫著客戶做按揭和產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)的“權(quán)證”部門如今“門可羅雀”，而原來比較清閑的投訴部和法律服務(wù)部成了最忙的部門。調(diào)查顯示，新盤售樓處也大抵如此，售樓員也幾乎成了“糾紛協(xié)調(diào)員”。
?????“不按期來簽約的有兩種情況，一種是因?yàn)槎追抠J新政，付不起首付或者承擔(dān)不起１．１倍利率而毀約的。但另外一種情況可能更多，那就是對房價的預(yù)期變了，買房人可能認(rèn)為房價會降而毀約。”面對有１５位購房人應(yīng)該來簽約卻沒有簽約的現(xiàn)象，一位銷售負(fù)責(zé)人分析。
?????購房人趙先生的想法則是：“我就是覺得房價可能這次真的降了，所以肯定不去簽約了，政策出臺屬于不可抗力，開發(fā)商也會退我定金?！辟I房人趙先生的想法代表了很多購房人眼下的心態(tài)。
?????二手房市場，毀約情況似乎更甚。中原地產(chǎn)張大偉介紹，“這幾天情況變了，不僅許多原來看了房、有了成交意向的不買了，付了定金的人毀約也在增多，甚至買了房辦了手續(xù)的，都有退房的了?！?br/>?????北京中原三級市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在１４日～１８日回訪的５０００個從３月１５日登記的購房客戶中，明確表態(tài)短期內(nèi)不再看房的比例達(dá)到了６７％。近日購房糾紛中，因?yàn)橘彿咳诉`約出現(xiàn)退房的比例達(dá)到了總糾紛比例的７成，而在之前占比不足２成。
?????另據(jù)房屋中介部門統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)交了定金、簽訂了意向協(xié)議的單子，９成“毀約”；而已經(jīng)通過中介簽了房屋買賣合同的單子“毀約”率占５成?！耙庀蚝贤睔Ъs的，買房人都放棄了２萬到５萬元的定金，而已經(jīng)簽訂買賣合同的，因?yàn)榘春贤s定，違約金一般達(dá)到房價款的３０％～３５％，買房人不愿意承擔(dān)。
?????說法１　房產(chǎn)新政策是否屬于不可抗力
?????盧國偉（鄭州大學(xué)法律碩士）：有些購房人認(rèn)為樓市新政屬于不可抗力，因而可以毀約。根據(jù)法律規(guī)定，這種認(rèn)識是錯誤的。
?????對于“不可抗力”，法律有明文規(guī)定。《民法通則》第１５３條明確規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。依據(jù)此規(guī)定，不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時具備不能預(yù)見、不能避免并不能克服三個條件。如地震、水災(zāi)等。而且，不可抗力的事由要發(fā)生在合同履行期間。也就是說，在簽訂合同的時候“不能預(yù)見”。
?????國家政策的出臺是否能構(gòu)成不可抗力，應(yīng)視情況而定。符合不可抗力條件的即構(gòu)成，不符合條件的不構(gòu)成，并不是所有的政策都構(gòu)成不可抗力。
?????從２００７年“９·２７”房貸政策到２００８年底的救市政策，再到今年的“新國十條”，房地產(chǎn)信貸政策多變已是眾所周知的事實(shí)。而且在“新國十條”出臺之前，兩會代表、國內(nèi)主流媒體都曾痛批高房價，并預(yù)測中央政府會出手打壓樓市，房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不具有可預(yù)見性，且并非不能克服，因?yàn)樵撜咧皇且鸶犊罘绞降淖兓?，不會?dǎo)致買賣無法完成。
?????因此，近期的樓市新政不屬于不可抗力，效力不能高于合同約定。購房人能否毀約退房，關(guān)鍵要看合同是如何約定的。
?????如果在房屋買賣合同中有這樣的約定：“若因?yàn)殂y行的原因而非貸款人的原因，導(dǎo)致貸款無法辦理，則雙方可以終止或者解除合同?！贝藭r，購房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算違約。因?yàn)殂y行調(diào)整貸款比例是銀行的單方行為，并非貸款人的原因，所以原來購買人計(jì)劃貸款的款項(xiàng)批不下來，購買人就可以依據(jù)合同約定解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。
?????如果在合同中有這樣的約定：“購買人若不能辦下貸款，則更換銀行辦理，如果仍然不能辦下貸款，則購買人需要及時補(bǔ)足購房款項(xiàng)，否則視為違約?！币簿褪钦f，講明貸款批不下來可更換銀行，如果還批不下來就得自己補(bǔ)錢，這筆多出來的錢只能由購房人自己承擔(dān)。合同中有這樣的約定，購房人想毀約就要承擔(dān)法律責(zé)任了。
?????說法２　毀約后購房定金能否退還？
?????宋長青（西峽縣人民法院院長）：在商品房開發(fā)過程中，開發(fā)商經(jīng)常采取商品房預(yù)售的方式籌集開發(fā)資金。商品房預(yù)售時，買賣雙方往往不簽訂正式合同，而簽訂一份認(rèn)購、訂購、預(yù)訂協(xié)議，由買受人交納一定數(shù)量的定金，作為對雙方簽訂正式合同的擔(dān)保。
?????上述定金由買賣雙方在認(rèn)購協(xié)議中約定，具有我國《合同法》規(guī)定的“定金”的性質(zhì)，即交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)收回定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。只是《合同法》規(guī)定的“定金”是履約定金，而上述定金的性質(zhì)則屬于訂約定金，即合同雙方當(dāng)事人保證與對方簽訂正式合同。
?????由于《合同法》未規(guī)定訂約定金，故在司法實(shí)踐中爭議很大。于２００３年６月１日實(shí)施的最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條對訂約定金的性質(zhì)予以明確，該條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”
?????根據(jù)上述規(guī)定，毀約后定金能否退還，則要根據(jù)不同情況進(jìn)行處理。對于一手房買賣，購房人同開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書并交付了定金，若購房人在新政出臺后，預(yù)期房價下跌不按照約定時間去簽訂正式合同，則要承擔(dān)違約責(zé)任，定金不能要回。如果按照約定時間同開發(fā)商商談?wù)胶贤暮炗唵栴}，雙方就認(rèn)購書中沒有提及的簽約細(xì)節(jié)和其他條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致原因而未能簽訂正式合同，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無法簽訂，雙方對此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。
?????因根據(jù)樓市新政中關(guān)于停止給異地置業(yè)者貸款的規(guī)定，買方無法貸款購房，則可視為情勢變更，在沒有約定按揭不成合同如何處理的情況下，應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平原則免除買方的責(zé)任，定金應(yīng)予退還。
?????而對于二手房買賣，買方簽約并交了定金后，若預(yù)期房價下跌而毀約，定金也要被沒收。此外，買方還應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償賣方的預(yù)期利益損失，即房屋貶值損失。比如由于政策出臺后房價迅速下跌，買方毀約，導(dǎo)致賣方因房價貶值損失５０萬，則賣方除沒收定金外，認(rèn)為仍不足以彌補(bǔ)損失，可以向買方追討房屋貶值損失。
?????因此，購房人毀約要慎重，如果處理不當(dāng)，可能會給自己帶來更大的損失。
?????說法３　如何避免房產(chǎn)交易糾紛發(fā)生？
?????丁建民（淅川縣人民法院院長）：樓市新政出臺后出現(xiàn)的毀約潮，雖然反映出此前房價過高，但也暴露出一些市民欠缺“誠信交易”的意識。
?????房價有漲有跌，只要發(fā)生交易，就有商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，長期來看，這種風(fēng)險(xiǎn)對雙方是公平的。買賣雙方在交易前理應(yīng)能夠預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)，拿房價上漲或下跌作為違約的借口，既行不通也不應(yīng)該。
?????因此，我認(rèn)為，面對房價不穩(wěn)定的現(xiàn)狀，購房人要有理性的心態(tài)和一定承受能力，對簽訂的合同要誠信地去履行，不能跟風(fēng)毀約，除了要承擔(dān)違約責(zé)任外，對整個社會誠信體系的構(gòu)建也不利。
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