□通訊員 雷永翠

《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)業(yè)主有約束力嗎？業(yè)主能否以未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同或無(wú)需接受物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)？近日，淮陽(yáng)區(qū)人民法院審理了一起這樣的案件。

■基本案情

2019年10月，A小區(qū)的建設(shè)單位某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)A小區(qū)進(jìn)行管理并提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)在每年1月1日交物業(yè)費(fèi)，每逾期一日按欠費(fèi)總額的0.3%向某物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付違約金。

業(yè)主小張（買受人）于2022年12月27日、2023年1月10日與某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（出賣人）分別簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》，購(gòu)買A小區(qū)兩處商鋪，預(yù)測(cè)建筑面積均為137.36平方米。

經(jīng)查，涉案商鋪于簽訂《商品房買賣合同（預(yù)售）》時(shí)已經(jīng)交房，且對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。某物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)涉案商鋪按照2.5元/月·平方米的標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主小張自簽訂合同起一直未交物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)多次催要未果，遂起訴至淮陽(yáng)區(qū)人民法院。

■法院判決

法院審理后認(rèn)為，業(yè)主小張購(gòu)買的商鋪由某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)建設(shè)，其作為建設(shè)單位與某物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，是某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司在A小區(qū)尚未成立業(yè)主大會(huì)、未能通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的情況下代表全體業(yè)主簽訂的，該合同合法有效，對(duì)A小區(qū)業(yè)主具有約束力。

小張購(gòu)買的商鋪屬于經(jīng)營(yíng)性用房，其物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)與某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司對(duì)經(jīng)營(yíng)性用房的物業(yè)管理費(fèi)進(jìn)行了約定，并按照合同為涉案小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，按2.5元/月·平方米收取物業(yè)費(fèi)，并沒有違反合同約定。

小張接受了某物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，理應(yīng)支付對(duì)價(jià)。根據(jù)某物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的相關(guān)證據(jù)，其已在涉案小區(qū)公告欄等顯著位置對(duì)物業(yè)費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行了公示。小張逾期未交物業(yè)費(fèi)，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員上門催收時(shí)，小張亦未對(duì)物業(yè)費(fèi)數(shù)額提出任何異議，小張欠費(fèi)期間，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常提供物業(yè)服務(wù)。

因此，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張根據(jù)房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)量的實(shí)測(cè)面積，按2.5元/月·平方米的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)費(fèi)合法有據(jù)，依法予以支持。關(guān)于違約金的問(wèn)題，某物業(yè)服務(wù)企業(yè)未提交證據(jù)證實(shí)小張的違約行為給其造成了損失，故對(duì)于某物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張違約金的訴請(qǐng)，依法不予支持。

最終，法院宣判，小張于判決生效之日起10日內(nèi)支付某物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)費(fèi)7898元，駁回某物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他訴訟請(qǐng)求。判決后，各方均未提起上訴。③2