北京住房庫存創(chuàng)18月新高 樓市演化進(jìn)入去庫存階段

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????據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，今年上半年北京新建住宅簽約套數(shù)和成交面積均創(chuàng)下近9年同期最低。同時，近期北京期房和現(xiàn)房住宅合計庫存再次超過8萬套以上，創(chuàng)下近18個月新高。伴隨著樓市周期性調(diào)整輻射至一線城市，下半年全國樓市將進(jìn)入實質(zhì)去庫存階段。

????一線城市難以在全國樓市周期性調(diào)整中幸免。一是一線城市無法回避住宅供求先天錯位。作為典型不動產(chǎn)，雖然住宅供應(yīng)存在剛性和顯著區(qū)位特征，但是住宅需求替代性強(qiáng)且不可預(yù)測，因而住宅供求先天存在錯位可能，一線城市也無法回避。二是一線城市住宅需求更易受投資心理影響。據(jù)中國人民銀行2014年第2季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查，選擇“房地產(chǎn)投資”的居民比重為14%，遠(yuǎn)低于選擇“基金及理財產(chǎn)品”的30.9%。今年1至5月，北京市商品房銷售面積同比下降33.6%，降幅高出全國平均25.8個百分點。三是一線城市住宅庫存資金占用規(guī)模龐大。以每套房均價300萬元粗略估算，目前北京市8萬套以上住宅庫存大約占用資金2400億元。如果按照一季度北京市商品房銷售額562.2億元估算，大約需要一年多的去庫存周期。四是一線城市住宅投資收益過低。雖然一線城市流動人口規(guī)模龐大，但多屬于中低收入群體，住房租金上漲空間極為有限，導(dǎo)致一線城市以租金計算的住宅投資收益率遠(yuǎn)低于銀行存款利率，增大了樓市調(diào)整可能性。

????應(yīng)該看到，未來樓市去庫存階段也是供求關(guān)系重新調(diào)整與動態(tài)平衡的過程。過去十多年，我國房價持續(xù)上漲，供不應(yīng)求僅僅是一種表象，而地方政府土地財政、居民投資渠道狹窄、實體經(jīng)濟(jì)虛擬化是內(nèi)在動因。即使從供求關(guān)系看，也主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求，總量大致平衡。隨著全國樓市周期性調(diào)整向縱深演化，房價停漲，甚至是價格絕對回落，將對未來我國住宅供求關(guān)系產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。無論從哪個角度看，房價高位回落均是一次完美的投資者風(fēng)險教育過程。隨著未來我國房價下行壓力增大，投機(jī)性住房需求將在市場中絕跡，投資性住房需求也將會顯著縮減。地方政府土地財政將面臨巨大沖擊，加快住宅持有環(huán)節(jié)稅收立法需要盡快進(jìn)入議事日程，而市政債市場建設(shè)也將是迫在眉睫。實體經(jīng)濟(jì)部門“去虛就實”進(jìn)程也將會加快，民間創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新激情將會再度活躍。未來我國住宅市場供求將回歸理性，盲目住宅開發(fā)和非理性住宅需求將會受到有效抑制，“低端有政策保障”、“中高端有市場”的供求平衡格局將會進(jìn)一步確立。

????考慮到住宅在家庭財富中的重要位置以及房地產(chǎn)金融的龐大規(guī)模，應(yīng)該盡量避免樓市以劇烈方式展開去庫存。從各國實踐和我國歷史經(jīng)驗看，房地產(chǎn)市場調(diào)整很少能以平緩方式進(jìn)行。而過去十多年我國房價累積漲幅過大，也在一定程度上增加了樓市急劇調(diào)整可能性。這勢必對樓市各參與主體提出了前所未有的巨大挑戰(zhàn)。但不管有關(guān)各方持有何種態(tài)度、采取何種措施，松綁限購政策也好，開發(fā)商降價促銷也罷，積極順應(yīng)市場規(guī)律逐步釋放樓市風(fēng)險，可能是當(dāng)下市場環(huán)境下所能選擇的最好策略。在此過程中，一個穩(wěn)定的政策預(yù)期將是有可能促進(jìn)樓市平穩(wěn)調(diào)整的關(guān)鍵。