不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能否承載太多公眾期待

????1月11日，在2014年全國國土資源工作會議上，國土資源部(以下簡稱“國土部”)副部長徐德明表示，要盡快協(xié)調(diào)有關(guān)部門，建立部際聯(lián)席會議制度，加快組建不動產(chǎn)登記局，機構(gòu)人員要到位，加強工作支撐。

????徐德明指出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是國土資源管理的一項新職能。建立實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是中國產(chǎn)權(quán)管理體制機制的重大改革?！爱?dāng)前，統(tǒng)一登記機構(gòu)、統(tǒng)一登記依據(jù)、統(tǒng)一登記簿證、統(tǒng)一登記信息平臺，要逐個落實到。重點是作好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的頂層設(shè)計，制度安排?！?/p>

????據(jù)介紹，有關(guān)部門將建立統(tǒng)一登記信息平臺，制定統(tǒng)一登記簿證。逐步以全國土地登記信息動態(tài)監(jiān)管查詢系統(tǒng)為基礎(chǔ)，推進不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息管理基礎(chǔ)平臺和查詢服務(wù)系統(tǒng)建設(shè)。

????在文書簿證方面，徐德明稱，將抓緊制定統(tǒng)一的登記簿和證書等登記文書，研究編制不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍調(diào)查規(guī)程和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

????從2013年3月中旬十二屆全國人大一次會議通過《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》中提出建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，到2013年3月26日國務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于實施國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案任務(wù)分工的通知》中提出明確時間表，2014年6月底之前出臺《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》(以下簡稱《條例》)，再到2013年11月20日召開的國務(wù)院常務(wù)會議決定在中央層面，由國土部負責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)，這一制度建立的每一步都引起社會各界的高度關(guān)注。

????記者注意到，公眾對于建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度產(chǎn)生的效果大致有這些解讀：房屋和土地統(tǒng)一登記了，立竿見影就會產(chǎn)生諸多驚人效果，“公眾可輕松查到名人、富人和官員的房產(chǎn)及交易情況”、“房價馬上會跌”、“官員中會出現(xiàn)一波房產(chǎn)拋售潮”、“馬上要在全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅了”……

????就在2013年11月20日國務(wù)院常務(wù)會議召開的第二天，地產(chǎn)界大腕潘石屹在微博上表示，這是個好制度，實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，房價馬上就會下降。

????物權(quán)法學(xué)者較為一致的觀點是，將不動產(chǎn)登記統(tǒng)一到一個部門是我國不動產(chǎn)登記制度的重大突破。實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，確認不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬，是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)制度之一，對建設(shè)現(xiàn)代市場體系，保護公民合法財產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)信息查詢系統(tǒng)意義重大，這項制度建立的目的與調(diào)控房價、征收房產(chǎn)稅、反腐無關(guān)。

????清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯對中國青年報記者表示，建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度是《物權(quán)法》中的規(guī)定，但是只確定了原則，沒有具體的操作方案。推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，主要是為不動產(chǎn)交易提供法律保障，基于市場經(jīng)濟的需求，提高交易效率，保證交易安全?！皩ζ胀ò傩諄碚f，不動產(chǎn)登記中與自己關(guān)系最密切的就是，買房后到房屋登記機構(gòu)辦理房屋的過戶登記并領(lǐng)取房產(chǎn)證的環(huán)節(jié)，只有完成了通過不動產(chǎn)登記這個環(huán)節(jié)，在法律意義上買方才真正取得了房屋的所有權(quán)，其利益才有了穩(wěn)固的保障，這對于不動產(chǎn)所有人來說，是非常關(guān)鍵的?！?/p>

????中國社會科學(xué)院經(jīng)濟所研究員汪麗娜對中國青年報記者表示，“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度難以承載平抑房價的作用，房價升降主要受供需關(guān)系影響，與房屋、土地等產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記沒有必然聯(lián)系?！?/p>

????很多公眾認為這一制度的建立是要為全國范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅創(chuàng)造條件。中國社會科學(xué)院農(nóng)村所研究員王小映表示，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記有利于房地產(chǎn)稅制建設(shè)，確實為房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅創(chuàng)造了條件，但是，這種市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并不意味著一定會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，不宜過度解讀。

????汪麗娜認為，十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革，“不是房產(chǎn)稅這個單一稅種，是一個完整的與房產(chǎn)、土地有關(guān)的所有稅收體系，而且，征收房產(chǎn)稅要面對很多很復(fù)雜的情況，比如房產(chǎn)性質(zhì)、面積，屬于第幾套房等，要在全國范圍內(nèi)征收絕對不是一件很容易的事?！?/p>

????在她看來，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記查詢系統(tǒng)確實可以為未來征收房地產(chǎn)稅提供技術(shù)支撐，不動產(chǎn)登記機構(gòu)遠未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，甚至在一些地區(qū)，同一行政區(qū)內(nèi)部都做不到完全互聯(lián)互通，有些地區(qū)的住房信息還是紙質(zhì)檔案。在這種情況下，房地產(chǎn)市場調(diào)控、監(jiān)管的科學(xué)決策和精準(zhǔn)執(zhí)行都會打折扣，這也是為什么《國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》將統(tǒng)一不動產(chǎn)登記作為“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”工作。

????在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度從決策到開始著手建立過程中，始終有一個觀點是，這項制度的建立有助于反腐，而且很多人提出“各地出現(xiàn)了公職人員拋售房產(chǎn)”的現(xiàn)象。

????汪麗娜認為，這種說法缺乏真實可信的數(shù)據(jù)支撐，“實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記可能給擁有多套房產(chǎn)的人帶來心理壓力，感覺我的房產(chǎn)得登記了，有多少房產(chǎn)要被別人知道了，但是，在建立起成熟的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的國家，即使是國家公職人員擁有的不動產(chǎn)，除了產(chǎn)權(quán)所有者和要進行產(chǎn)權(quán)交易的利害關(guān)系人，也不能隨意運用不動產(chǎn)信息系統(tǒng)查詢某人名下的不動產(chǎn)情況。”

????程嘯認為，真正的法治國家要限制公權(quán)、保護私權(quán)，即使一個公職人員及其家人有很多房產(chǎn)，也不能搞有罪推定，認為這些財產(chǎn)都是通過不合法的手段獲取的，而且從目前的制度設(shè)計層面上看，即便允許任何人查詢不動產(chǎn)登記資料也無法反腐。

????“在我國法律框架下，不動產(chǎn)登記與否是自愿的，不是強制的，只是法律規(guī)定，如果不登記，就不會產(chǎn)生物權(quán)變動的民事法律后果。如果非要說這是一種強制的話，也只是民事意義上的強制，而非行政法更非刑法上的強制，也就是說，法律不能也不應(yīng)規(guī)定當(dāng)事人如果不辦不動產(chǎn)登記，就要加以處罰?！背虈[說，“有貪腐行為的官員用非法所得購買房屋后，完全可以不辦登記，就算辦登記，也可以登記在他人的名下，或者如同‘房姐’那樣以違法方式取得多個身份證、戶口本，來辦理登記。對于這些公安機關(guān)辦出來的真的‘假身份證、假戶口本’，不動產(chǎn)登記機構(gòu)只能進行形式審查，無法進行實質(zhì)審查，根本無法查驗真?zhèn)?，這種情況下，只靠單獨一個登記制度如何反腐？”(記者 王亦君)